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炒房客一纸代理公证破解限购令

发布日期:2021-09-15 19:47   来源:未知   

  一家人心水主论坛。房产中介向记者透露,只要投资者将全额房款付给卖家,双方到公证处进行登记,投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”,买家就有权利将房子再卖出去。

  值得注意的是,这个过程并不用到房管局进行过户登记。房产中介说“你的名字并不会出现在房管局的系统上,限购的制约根本不存在,你爱买多少套就买多少套,赚了差价你就能将房子转出去(这时才过户),一样像以前那样投资赚钱。”

  昨日,有广州读者向本报报料称,没想到在如此严厉的限购令下,自己仍遭遇炒房客。

  刚完成二手房过户的李先生,在房管局进行房产过户更名时才发现,卖房给他的人是一名货真价实的炒房客,而并非房产证上的业主。李先生在过户时除了见到房产证外,还有一份“全权委托代理公证书”。房产中介告诉他,他买的这套房子在两个月内总价涨了10万元,而就在两个月前,同一套房子才刚刚交易过,买家就是现在卖房子的那个人。也就是说,卖房人赚了10万元。

  “上一手业主并没有过户,现在却可以把房卖出去?”李先生非常不解。根据其反映的情况,记者暗访了广州各大房地产中介公司,得到的信息令人大吃一惊,“只公证不过户”,已经成为投资客规避限购政策的潜规则。

  按照目前广州落地的调控限购细则,“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非广州户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,不得购买住房。”也就是说,单纯投资买房炒楼,如果要通过房管局的系统过户再卖出去,已经变得不可能。

  市场比想象更诡异。“现在投资者完全不用担心限购,如果你愿意,又能全额付款,不用过户,只是进行公证就可以避开房管局系统,根本没有限购的风险。同时还能将房子在房管局进行二次交易。”有中介得意地向记者推荐。

  据他介绍,要进行这种交易,必须有两个条件:一是全额付款;二是进行全权委托代理公证。投资者先全额付款将房子买下,与原业主签订买卖合同,然后到公证处进行“全权委托代理公证”取得对房屋的处理权;第二是等到涨价时寻找买家,然后以代理人身份,将房子卖出,并与买家到房管局进行过户交易。

  “这种公证风险很低,手续也简单,几百块钱就可以解决,而且完全合法。”据中介向记者透露,只要投资者全额将房款付给卖家,双方到公证处进行登记,投资者就会得到一份《全权委托代理公证书》,“有了这一份公证书,就有合法的权利将房子再卖出去。”更值得关注的是,这个过程只是权利的公证,并不用到房管局进行过户登记,“你的名字并不会出现在房管局的系统上,限购的制约根本不存在,你爱买多少套就买多少套,赚了差价你就能将房子转出去,一样像以前那样投资赚钱。”

  据李先生反映,他刚买的房子价格不能算低,“和两个月前相比,总价已经涨了近十万元了。难怪那些投资者这么疯狂。”限购令下产生的这种交易手法,比正式过户更令投资者满意。

  有了这种新招数,新出台的“未满5年按全额5.5%征收营业税”的规定对于已变身为“中间人”的投资客来说,已经成为一纸空文。“过户是要买卖双方直接到房管局和税务局进行交易的,现在只做公证,根本就不用投资者出交易税费的钱,只要转嫁给真正的买家就可以了。”李先生深有体会地说。

  记者在暗访中发现,投资者利用“全权委托代理公证”代替交易过户,最重要的就是逃避二手交易的税费。按刚出台的新国八条规定,“对个人购买住房不足5年转手交易的,需要全额缴纳总房价5.5%的营业税。”投资客现在通过公证的方式,不以卖家身份出现,仅以“中间人”的身份操作,就完全可以避开政策,将营业税全部转嫁到“下家”身上。有中介向记者透露:“这种方式现在很常见,一般都是投资者买下了房子,做了全权公证,两三个月后再把房子卖出去,中间的差价就可以全部落袋,一点税费都不用交。”

  作为普通购房者的李先生对此表示非常反感:“调控就是为了压制住宅市场投资和投机行为,现在能这样钻政策和法律的空子,投资的人仍然猖獗,房价压不下去,普通购房者要买房仍然艰难。”

  以公证的方式买房然后再交易,是不是真如中介所称的“毫无法律风险”?广州威戈律师事务所律师陈宇昆在接受记者采访时表示,目前这种交易方式并不违反相关的规定。“投资者与原业主签订了全权代理公证后,就有权利对其房产进行处理。”这是目前限购政策下可钻的一大明显漏洞。

  陈宇昆同时提醒,这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。投资者买房时要全额支付,却没有得到房产的实际拥有权。在进行二次交易时,被代理的一手卖家就可以再次向投资者收钱,投资者存在要给两次钱的风险。另一方面,房价上涨,一手卖家在有利可图的情况下,可以要求单方撤消公证,要求按政策进行过户交易,致使投资者无法规避政策,并有可能导致第三方违约或者投资亏损。

  对于一手卖家而言,利用公证把房子卖出也有很大风险,一旦投资客公证后再次交易时对第三方违约,因为投资者是代理行为,由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。

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